Pourquoi investir dans des SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ?

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Revenus fonciers

Pour rappel, lorsqu’un déficit est constaté, ce déficit s’impute :

  • d’abord sur les autres revenus fonciers qu’il perçoit l’année où le contribuable constate le déficit ;
  • puis, si le déficit n’est pas totalement absorbé, sur son revenu global, jusqu’à 10 700 €.

La fraction du déficit qui excède 10 700 € s’imputera sur les revenus fonciers qu’il percevra les 10 années suivantes.

BOI-RFPI-BASE-30-20 § 340

En d’autres termes, les revenus fonciers qu’il percevra pendant la durée du déficit ne seront imposés ni à l’IR ni aux prélèvements sociaux.

Attention :

Tous les travaux ne permettent pas de constater un déficit foncier. C’est notamment le cas des « gros travaux », tels que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Pour ne pas perdre ce déficit foncier, il peut être conseillé au contribuable qui a un déficit foncier de réaliser des investissements générateurs de revenus fonciers. Pour mémoire, le déficit foncier doit être utilisé dans les 10 années qui suivent sa constatation, à défaut, il sera perdu.

Il pourrait notamment choisir d’investir :

  • soit dans des SCPI en pleine propriété ;
  • soit dans de l’usufruit temporaire de SCPI.

La seconde option est la plus rentable, à condition que les revenus générés par l’usufruit temporaire n’excèdent pas le déficit imputable. En effet, pour un même montant investi, le contribuable encaisse davantage de revenus.

Afin d’éviter que ces revenus ne génèrent une fiscalité supplémentaire une fois le déficit foncier consommé, il peut être opportun de faire correspondre la durée de l’usufruit et la durée du déficit.

Il existe toutefois deux inconvénients à l’achat des parts sociales en usufruit :

  • il s’agit d’un actif peu liquide (leur revente est plus difficile que celle de parts en pleine propriété) ;
  • l’investisseur doit déclarer à l’IFI (s’il y est soumis) la valeur des parts en pleine propriété.

Pour rappel, il existe un délai dit « de jouissance » d’environ 4 à 6 mois, entre la date à laquelle le contribuable investit dans des SCPI, et la date à laquelle il perçoit des revenus fonciers. 

Le bon emploi de cette stratégie suppose donc d’investir rapidement après avoir payé les travaux générateurs du déficit foncier.